앞서 소개한 것처럼, 지난 2020년에 하남시 미사지구에 있는 스카이폴리스 지식산업센터를 분양받은 후, 개인 사정으로 인해 분양권 중 일부를 입주 직전에 전매해야 했다. 이와 관련하여 지식산업센터 분양권 양도세 신고에 대해 다음 글에서 자세히 소개한 바가 있다.
https://kongyine.com/223129194154
그런데, 이렇게 지식산업센터 분양권을 전매하기 위해, 공인중개사 사무소들과 통화하는 과정(당시 하남 미사지구의 50여 곳 정도의 공인중개사 사무소에서 연락이 왔었다)에서, 중개 수수료에 대한 이야기도 하게 되었는데, 좀 이상했던 것은 공인중개사마다 수수료가 제각기 달랐고, 요구하는 금액에서도 차이가 매우 심했다.
1. 중개사들에게서 제시받았던 지산 분양권 전매 중개 수수료 유형
연락 온 중개사들에게 중개 수수료에 대해 물어본 결과, 대략 다음과 같은 5가지 유형으로 구분되었다.
참고로 당시 분양 계약서상의 총 공급가(VAT 제외, 잔금 포함)은 1.4~1.6억씩에 불과한 경우였다.
유형 1 – 고정액으로 200~300만 원 정도를 매도자가 부담하는 것을 요구하는 경우
(분양권 전매가 와 무관, 일부 분들은 전매 시 손해가 남에도 500만 원 정도를 요구하기도 했다.)
유형 2 – 중개 수수료를 매도자에게는 받지 않고, 매수자에게서 알아서 받겠다는 경우
유형 3 – 총 분양가(분양 계약서 총 공급가+VAT 총액)를 기준으로, 수수료율 0.9%를 요구하는 경우
(이렇게 계산하는 경우, 대략 138~153만 원 수준임, VAT 별도)
유형 4 – 이 납부한 분양대금(계약금 + 중도금, VAT 금액 포함)을 기준으로, 수수료율 0.9%를 요구하는 경우
(이렇게 계산하는 경우, 대략 83~92만 원 수준임, VAT 별도)
유형 5 – 이 납부한 분양대금(계약금 + 중도금, VAT 금액 제외)을 기준, 수수료율 0.9%를 요구하는 경우
(이렇게 계산하는 경우, 대략 75~86만 원 수준임, VAT 별도)
참고 – 이중 가장 빈도가 많았던 것은 유형 1+유형 2였고, 유형 4나 유형 5는 꽤 적었다.
특징적인 것은 유형의 사무소가 있고, 중개사 둘이 젊은 경우에 유형 4를 제시하는 경우가 많았다.
2. 실제 경험 사례
나의 경우는 중간에 계약이 미이행으로 파기된 것을 포함하여, 총 3건의 전매계약을 하게 되었다.
첫 전매계약에서는 중개사가 수수료로 200만 원을 현금으로 요구해서, 계약하는 자리에서 그대로 지급했다. 중개사들이 거래 상대방에게 어떻게 설명했는지 모르나, 매매 금액에 더해 200만 원을 거래 방대방이 주었고, 계약이 끝난 직후 중개사는 해당 금액을 그대로 챙겨 넣었다. 계산서도 당연히 발급하지 않았다. 전매 계약서에는, 거래 당사자들만 기재해야 한다고 중개사가 설명했다. 나의 경우에는 그저 내가 분양사에 납부한 금액만 회수하면 된다는 생각이었고, 당시에는 수수료 규정에 대해 둔감하기도 했다. 이 계약은 계약 상대방이, 중도에 계약을 포기하게 되었는데, 중개 수수료는 환불되지 않았다. 그런데 시간이 지나면서 무엇인가 이 중개는 이상했었다는 생각이 들었다. 지금은 이곳 중개사 사무소 근처에 사무실이 있지만 도저히 신뢰할 수 없는 곳으로 판단하고 방문하지도 않는다.
그리고 두번째의 전매경우는 수수료가 유형2였다.
수수료에 대해 내가 요구받은것은 없고, 수수료가 얼마인지 들은것도 없어 마음은 편했다. 매매금액은 그저 내가 납입한 금액 딱 그 금액이라, 손해도, 이익도 없는 상태였다.
그런데, 추가로 많은 중개사들이 연락을 해왔다. 선행계약의 계약미이행 때문에 나는 여전히 분양권 매도를 희망하는 상황이었다. 당시 A4지에 연락해온 중개사들의 연락처들을 적어보니 A4지가 앞뒷면으로 꽉 찰 정도였고, 거의 50여 곳 정도 되는 것 같았다. 심지어 동일한 중개사무소라고 하는데, 다른 사람이 연락한 것을 모르고 연락해 오는 경우들도 꽤 많이 있었다. 한 중개사무소라 하더라도 정보가 공유되지 않는 것 같았다.
이들에게 중개 수수료에 대해 물어보다 보니, 연락해온 분들마다 모두 달랐고, 수수료 요구액이 위에 설명한 대략 5가지 유형임을 알게 되었다. 도무지 무엇이 맞는 것인지 알 수가 없었다.
3. 찾아본 법적 근거와, 실제 수수료 법정 한도액
그제야, 관련 법적 규정을 찾아보게 되었다.
찾아보니, 공인중개사의 수수료 규정은 1) 공인중개사 법 시행규칙」 제20조와 부칙 별표 규정에 의하며, 2) 이를 토대로 각 지방자치단체에서 조례로 그 한도액과 계산 방법을 정하여, 각 지자체의 시청 홈페이지 등에 고시하고 있었다. 전국이 동일한 상황이었다.
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그런데, 이렇게 하남 시청에서 고시하고 있는 법정 중개 수수료율을 찾아보고 놀랐다.
하남시에서 고시한 분양권 거래 수수료 상한액은 다음과 같았다. 그리고 더욱 놀라웠던 것은 이게 법정 수수료의 최대 약 상한선이라는 것이다. 굳이 위에서 분류한 유형으로 따지자면 다음 유형 4나 5가 맞는 것이었다.
(참고 – 기납입 부가세를 포함하여 계산할 것인가에 대해서는 조금 논란의 여지가 있으나, 이로 인한 차이는 대개의 경우 크지 않다.)
유형 4 – 이 납부한 분양대금(계약금 + 중도금, VAT 금액 포함) 기준, 수수료율 0.9% 이내
(나의 경우 Case 별로 최대 83~92만 원 이내, VAT 별도)
이럼에도 불구하고, 그렇게 높은 중개 수수료를 요구했던 곳들이 있었음에 놀랐고, 또한 나중에 발견한 것이지만, 자신들의 중개사 사무소에 이런 법정 한도액이 명시된 수수료 규정을 부착해 놓고 있음에도 실제 요구는 자신들이 붙여놓은 수수료율표와 달리 높게 요구하는 경우가 무척 많았다는 점이다. 이들에 대해서는 신뢰감이 일순간에 사라졌다. 연락해온 중개사들을 적어놓은 목록에서, 턱없이 높은 수수료를 요구했던 업체들의 연락처를 모두 지웠다. 반면 규정에 맞는 수수료를 요구(이마저도 법정 최대한 도치이지만) 했던 중개 업체들에 대해서는 신뢰감이 생기게 되었다. 거래할 만한 파트너라는 생각이 들었다.
이렇게 수수료 규정을 찾아본 이후에, 법정 수수료 한도에 대해 정확히 알게 되었고, 3번째의 분양권 거래는 고지된 계산에 따라 수수료를 지불하게 되었다. 그리고 그 업체는 당연하게도 세금계산서도 발행해 주었다. 이러한 업체에 대해서는 신뢰감도 생기게 되었고, 후속 거래 기회가 있을 때도 오래 찾게 되었던 것 같다.
4. 추가로 알게 된 중요한 정보들
1) 매매와 다른 거래가 동일 시기에 이루어지는 경우의 수수료
법정 수수료 한도를 찾다가, 수수료의 법적 근거인 공인중개사 법 시행규칙 20조를 찾게 되었다.(Link 참조)
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