홈택스 사이트에서 양도소득세 신고하기 – 지산분양권 양도소득세 신고

지난 2020년 지식산업센터 분양을 받았다가 지난해 분양받은 호실 중 일부를 입주시기에 임박하여 미처 등기하지 못하고 전매한 일이 있었다.

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전매 당시 분양가 그대로 전매한 것이어서, 분양권 전매로 인한 이익은 없었다. 오히려 분양권 매매 시 중개 수수료를 부담하게 되었고, 입주 기간 중 중도금 대출에 대한 이자가 소액 발생하였기에, 실질적으로는 오히려 백만 원 정도의 손해가 발생한 상황이었다. 지난해 당시 전매로 인한 경제적 이익이 없기도 했고, 당시에는 다른 일로 인해 마음이 바쁘기도 했던 터라, 분양권 전매에 대한 양도세 신고를 못하고 있다가 새해 들어 양도세 신고를 하게 되었다.

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이와 관련하여, 공부하게 된 지산 분양권 전매 시의 양도세 신고 관련 내용들을 정리하여 소개한다.

전문적인 세무사분들께 의뢰하는 것도 좋겠지만, 혹시 직접 신고하려는 사람들이나, 지산 분양권을 전매하려고 계획 중인 사람들에게 참고가 되길 바란다.

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이 부분은 너무도 당연하게 들리는 질문이지만, 거래 상대방이 누구인가에 따라 달라지므로 주의해야 한다.

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양도세 규정에서는 "자산이 유상으로 사실상 소유권 이전" 되는 경우를 의미한다고 설명한다. 따라서 분양권 전매 자체는 양도에 해당된다. 그러나, 배우자/직계존비속 간 거래는 양도가 아니라 증여로 처리하게 된다. 따라서 분양권을 전매하는 상대방이 배우자이거나, 부모/자녀인 경우는 양도세 대신 증여세가 발생함을 주의하여야 한다.​

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국세청의 설명은 양도세는 그 적용 대상이 매도자 개인이라고 한다. 즉, 개인사업자는 분양권 전매 시 반드시 신고해야 하는 것이다. 이러한 점은 매수자가 개인사업자이든 법인인가의 여부와는 무관하게, 분양권을 매도한 자가 개인이면 매도자는 양도세 신고를 해야 하는 것이다.

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또한, 양도세 적용 대상이 개인이므로, 분양 당시나 전매 당시에 사업자등록증(개인사업자)를 기재했더라도, 양도세 신고는 법적 인격체를 구분하는 주민번호를 이용하여 신고하게 되는 것이다.​

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참고- 법인의 경우는, 분양권 전매가 자산매입과 자산 매출의 일부로 처리되어, 회계연도별로 정산된 후, 법인세의 형태로 관련 세금을 납부하게 된다. 따라서, 법인은 별도 양도세 신고가 필요한 대상이 아니다.

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홈택스의 신고화면에 들어가면 "기한 후 신고"라는 메뉴가 있다. (예정신고와 확정신고에 각각)

정해진 신고기한을 놓쳤더라도 이를 이용하여 신고할 수 있다.

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실제 신고 단계에서는 다음의 정보들이 필요하다. 대부분 분양 계약서와, 전매 계약서상에 기재된 것이라 어려움은 없으나, 일부 항목은 다소 헛갈릴 수도 있으므로, 주의해야 한다.

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1) 대상물 정보

* 주소 - 분양 계약서 내용대로 적는다.

* 토지 및 건물 면적 - 분양 계약서상의 토지 지분 면적 및 건물의 분양 면적을 적으면 된다.

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2) 매도가격

개인적으로 신고를 하면서 가장 혼란스러웠던 부분이 이 부분이다. 그 어느 곳에도 정확하게 어떤것을 적어야 하는지, 그리고 부가세를 포함한 금액인지, 아니면 부가세를 뺀 금액인지에 대한 혼란이 있었다. 결국 국세청 담당 전문상담사와의 통화를 통해서 이부분에 대한 답변을 듣게 되었다.

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결론은 이 부분에 실제 전매한 순수금액을 적는다. 이때 부가세는 뺀 금액이 된다.